Publié par : hirofarepote | mars 6, 2014

Politique du logement social : une solidarité trop coûteuse

Merci à mes fidèles commentateurs pour la « vivacité » des débats, preuve que beaucoup d’entre nous, citoyens de ce pays, nous posons beaucoup de questions sur la « viabilité » de la politique de logement social telle qu’elle est menée jusqu’à présent. Et cette question ne date pas d’aujourd’hui, ni même d’hier, mais bien de 20 à 30 ans.

Je rappelle, entre parenthèses, qu’un promoteur privé doit aussi compter sur le coût du foncier, des VRD et de la qualité des matériaux. Ne parlons pas du pilotage serré des coûts par ledit promoteur, optimisation nécessaire pour assurer la « rentabilité » de l’opération ( avec prélèvement d’une marge de commercialisation… qui n’existe pas dans le cas d’une opération d’habitat social financée sur fonds publics…)

Je constate aussi que la visite d’une délégation chinoise spécialisée dans la construction novatrice a déclenché une série de communiqués de précisions, provoquées, je suppose par une levée de boucliers du « lobby local du logement social » qui se voit déjà enlevé le « pain de la bouche ».

Il est bien évident qu’il n’est dans l’esprit de personne de faire réaliser de tels logements par de la main-d’oeuvre étrangère, mais toujours par des opérateurs locaux performants et novateurs. Mais est-ce le cas actuellement ? Ces opérateurs sont-ils performants et novateurs ?

En effet, de nombreuses questions redoutables peuvent être posées :

  • y a t-il une réelle concurrence entre fournisseurs de matériaux ou de biens intermédiaires (fenêtres, portes…) et entre constructeurs locaux ?
  • combien d’opérateurs locaux se font réellement concurrence ( menuiseries industrielles, gros oeuvre, second oeuvre, corps de métiers spécialisés…) ?
  • les techniques de construction ont-elles évolué depuis, ne serait-ce que dix ans ?
  • y a t-il dans ces entreprises une veille technologique et économique de ce qui se fait de mieux de par le monde ?
  • y-a-t-il un sourcing international ( recherche de fournisseurs de matériaux, de biens intermédiaires ou de kits industriels…) performant ?
  • ne peut-on pas « industrialiser » un peu plus ces programmes en standardisant les structures modulaires de ces logements sociaux ( économies de standardisation et économies d’échelle) ?
  • les procédures d’appels d’offres restent-elles efficaces dans un contexte local « d’endogamie » où tout le monde se connait, où chacun peut être concurrent aujourd’hui et associé demain ?
  • les procédures d’appels à concurrence sont-elles toujours fructueuses ou sont-elles suivies de procédures de gré à gré ?
  • n’y a-t-il pas une préoccupation de faire travailler tout  le monde plutôt que de mettre en concurrence les opérateurs les plus performants … et préférer ainsi le maintien du tissu industriel et artisanal existant plutôt qu’une concentration des opérateurs industriels ? Dans le cas de la seconde option, il est certain que l’objectif de minimisation des coûts ne devient qu’un objectif parmi d’autres….
  • pourquoi tant de malfaçons et une qualité et une durabilité des matériaux et des constructions tellement médiocre ?
  • quelle est la durée de vie moyenne d’un logement social en Polynésie ?
  • Le rapport coût du logement-durée de vie est-il « bon » ?

Aujourd’hui, l’OPH gère 2800 logements répartis en 88 lotissements. Par comparaison, la SIC calédonienne gère 8000 logements, soit plus de 10% de la population calédonienne… et intègre, qui plus est, des problématiques environnementales, notamment de durabilité et d’autonomie énergétique…. qui ne sont restées qu’à l’état expérimental ici…

Quel est l’âge moyen de ce parc OPH ? Quel est l’état de ce parc ?

Quelle est la « durée moyenne » de « location » par une même famille de ces logements ?

Y a t-il rotation des locataires lorsque la situation économique de ceux-ci évolue favorablement (ah, les fameux 4×4 devant nombre de ces logements…) ?

Ce parc reste-t-il en l’état et en bon état où est-il « aménagé » par les locataires ? Quel est le nombre moyen d’occupants de ces logements ? Quel est le pourcentage de logements « suroccupés » du fait d’une cohabitation forcée ou d’une solidarité familiale élargie, elle aussi forcée ( verticale : intergénérationnelle – horizontale: cousins, fetii…) ?

Sur ce parc, combien de logements ont-ils vocation a évoluer vers la propriété par les occupants à court, moyen ou long terme ? Dans quel état ? A quel prix ? Quelle est la durée d’amortissement réelle de ces biens ? Est-ce un retour sur investissement correct pour la collectivité ?

Ces dernières questions sont loin d’être anodines. Imaginez qu’un logement social qui a coûté entre 20 et 25 millions de F CFP à la collectivité ( plus, s’il a été réalisé sur emprunt public, car il faut compter un taux d’actualisation sur au moins 10 à 15 ans) et qui ne dure « que » 20 ans.

L’équivalent financier de l’aide aux familles bénéficiaires de logements sociaux équivaut à une somme supérieure à 100.000 F CFP par mois (sur une durée de 20 ans, soit une aide globale de plus de 20 millions de F CFP pour nombre de ces familles…) Combien de familles de classes moyennes voudraient être soulagées d’une telle somme pour accéder à la propriété ?

De plus, lorsqu’on constate l’état de décrépitude avancé d’une grande partie de ce parc après à peine une vingtaine d’années de location, la question de la durabilité de nos logements sociaux est clairement posée. Question connexe pour une comparaison : quelle est la durée de vie « moyenne » d’un logement social en France métropolitaine ? 40, 60, 80 ans ?

L’enjeu d’une solidarité « raisonnable » de la société polynésienne en faveur des familles défavorisées (sur la base, bien sûr, de critères objectifs de priorisation) est donc central.

Pour comparer encore : les DOM français, notamment la Réunion, construisent beaucoup plus de logements sociaux que la Polynésie française. C’est, bien sûr, lié à la taille de nos populations respectives, mais pas seulement.

Il y a la diversité et l’expérience des bailleurs sociaux, l’importante du partenariat financier de l’Etat (ANRU…), l’accès banalisé à la défiscalisation « Girardin » (au fait, nous aide-t-elle efficacement à Paris sur toutes ces questions ?), la taille des programmes menés, la plus ou moins grande densification des programmes, moins d’états d’âme aussi sur l’acceptabilité d’immeubles collectifs ( par rapport au « rêve » d’un logement social polynésien : fare individuel avec jardin et faapu.. approchant ainsi un habitat de type californien…)

De manière plus générale, je suis persuadé que le programme d’habitat urbain devra être considérablement amplifié à l’avenir. On dépassera la simple dimension des programmes de logement social ou de résorption de l’habitat insalubre pour y intégrer la problématique de la rénovation urbaine dans l’agglomération située entre Paea et Mahina.

Il faudra, par exemple, se poser la question de l’habitat intégré et diversifié en centre-ville de Papeete pour limiter le phénomène de la désertification du centre par ses habitants.

Le rôle des opérateurs publics sera déterminant dans cette stratégie de rénovation urbaine et donc la question du coût de ces programmes se posera avec acuité.

Ce type de programme intégré a cours dans les DOM. Par exemple, à Pointe à Pitre (Guadeloupe), un programme de rénovation urbaine (plus de 2 000 nouveaux logements prévus, 60 000 m2 d’équipements programmés (écoles, crèches, maisons de quartier, bureaux, commerces, activités tertiaires…) mobilisant un ensemble de partenaires a vu récemment le jour.

Vue la complexité du programme (pas uniquement focalisé sur le logement) et vu son coût global (454 millions d’euros), un rapide calcul me fait dire que le coût unitaire de ces 2000 logements est inférieur à 20 millions de F CFP. Et pourtant, la Guadeloupe n’est pas franchement connue pour l’efficacité et la performance « particulière » de ses constructeurs. De plus, nous partageons avec ce DOM l’indexation et la coût de la vie très élevé…

A un moment où la problématique de l’habitat en milieu urbain prendra de plus en plus d’importance, il est important que, là aussi, tous les partenaires publics concernés élaborent et mettent en oeuvre une stratégie efficace et efficiente.

Cela mérite bien la consultation de nombreux experts polynésiens, nationaux et internationaux (chinois, américains, australiens, néo zélandais, scandinaves…) visant à optimiser les coûts d’un logement « urbain », qu’il soit social ou pas.

Un grand pas en avant sera ainsi accompli et on ne peut qu’être d’accord avec l’esprit visionnaire du Président du Pays pour renouveler la donne de l’habitat dans notre Pays en invitant cette délégation chinoise. Restera à concrétiser cette vision et cette intuition dans les futurs programmes publics d’habitat.

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Responses

  1. Bonjour Hiro,
    beaucoup de questions intéressantes. Je passe ce commentaire dans le but d’être informé s’il y a des réponses.
    A vous lire… et je prends des notes.

    • Bonjour Carabasse,

      Je n’ai pas la patience de Hiro pour écrire et donner toutes les réponses. Mais en consultant les rapports de la CTC en 2012 sur le logement et sur l’OPH, et en consultant les résultats du recensement 2012 sur l’IPSF, on a déjà pas mal de réponses.

      Par exemple, il y a 2472 logements sociaux sur un total de 72.708 logements,
      Ces 2472 logements accueillent 12.174 personnes (moyenne proche de 5 personnes par logement). A regarder de plus près, 1590 logements accueillent 5 personnes au plus, 739 logements accueillent entre 6 et 10 personnes, et 143 logements accueillent plus de 11 personnes (à noter qu’il a 7 logements où vivent 20 à 27 personnes à l’intérieur).
      A noter que pour ceux qui sont propriétaire du sol et logement, 80% d’entre eux accueillent moins de 5 personnes, et 15ù accueillent entre 6 et 10 personnes.

      Après, si chacun veut avoir des réponses plus précises ou autres, il faut un minimum de curiosité et en cherchant un peu, on trouve. En tout cas, cela m’a pris 5 minutes pour répondre sur la population composant ces logements

  2. Bonjour et merci Xoftahiti,
    voilà déjà un point d’éclairci. Dommage que les rapports de la CTC ne paraissent que quelques années après et ne parlent que du passé.
    Par « questions intéressantes », je pensais aux questions imprimées en bleu qui concernent principalement les entreprises, les appels d’offres et la concurrence… disons « l’avenir ».

  3. Bon je vais donner un avis, mais pas forcément la vérité (mais là, cela devient de la philosophie)

    y a t-il une réelle concurrence entre fournisseurs de matériaux ou de biens intermédiaires (fenêtres, portes…) et entre constructeurs locaux ?
    Je vois parfois des commandes directement à l’étranger : après avoir comparé le prix pratiqué par le fabriquant et le revendeur local, on peut avoir des surprises sur les prix pratiqués localement.
    Maintenant, les entreprises locales ont aussi leurs réseaux d’achat, et on se demande comment elles font pour présenter de tels prix.
    Par expérience, la mise en concurrence avec les fournisseurs métropolitains fonctionne mais pour des fournitures pointues, en quantité importante. Sur les ouvertures, les tôles, matériaux de construction, un bon service achat devrait pouvoir effectuer cette comparaison

    combien d’opérateurs locaux se font réellement concurrence ( menuiseries industrielles, gros oeuvre, second oeuvre, corps de métiers spécialisés…) ?
    J’en sais rien, mais je soupçonne certains secteurs de se partager les marchés. D’autres secteurs se concentrent énormément, et l’intensité capitalistique étant tellement importante pour entrer dans le secteur qu’il est difficile de se lancer sans avoir un groupe international derrière soi.

    les techniques de construction ont-elles évolué depuis, ne serait-ce que dix ans ?
    J’en sais rien, pas mon domaine

    y a t-il dans ces entreprises une veille technologique et économique de ce qui se fait de mieux de par le monde ?
    Bonne question. En tout état de cause, c’est le maître d’ouvrage qui fixe le cahier des clauses techniques, pas l’entreprise. C’est donc à la personne publique de s’intéresser à cela.

    y-a-t-il un sourcing international ( recherche de fournisseurs de matériaux, de biens intermédiaires ou de kits industriels…) performant ?
    Allo OPH ?

    ne peut-on pas « industrialiser » un peu plus ces programmes en standardisant les structures modulaires de ces logements sociaux ( économies de standardisation et économies d’échelle) ?
    Lors de programmes immobiliers collectifs, les personnes publiques attribuent les marchés par lots (gros oeuvre, couverture, menuiserie, etc…) quand le programme est important. Difficile dans ce cas car le lot comprend la mise en oeuvre.
    Sur la fourniture de kits, cela pourrait à priori se faire.

    les procédures d’appels d’offres restent-elles efficaces dans un contexte local « d’endogamie » où tout le monde se connait, où chacun peut être concurrent aujourd’hui et associé demain ?
    Non, mais parfois on voit des entreprises qui se tirent la bourre. Mais comme je le disais, on voit que les estimations confidentielles du maître d’oeuvre sont très proches des offres des entreprises. D’autres fois, certains concurrents qui ne répondent pas. D’autres où elles se réunissent en cotraitance.
    Là c’est malheureusement l’étroitesse du marché polynésien qui fait qu’on a ce type d’évènement.

    les procédures d’appels à concurrence sont-elles toujours fructueuses ou sont-elles suivies de procédures de gré à gré ?
    Lors d’un appel d’offres, si les offres ne correspondent aux attentes du maître d’ouvrage, elles doivent obligatoirement être rendues infructueuses, et c’est ensuite la négociation avec les candidats (et ceux qui n’auraient pas proposé une offre) qui s’engage généralement

    n’y a-t-il pas une préoccupation de faire travailler tout le monde plutôt que de mettre en concurrence les opérateurs les plus performants … et préférer ainsi le maintien du tissu industriel et artisanal existant plutôt qu’une concentration des opérateurs industriels ? Dans le cas de la seconde option, il est certain que l’objectif de minimisation des coûts ne devient qu’un objectif parmi d’autres….
    Normalement, le maître d’ouvrage n’a pas à se soucier de ce détail : il doit choisir la meilleure offre quelles que soient les conséquences sur le concurrent du titulaire choisi. Autre exemple, un maire ne peut pas privilégier une entreprise de sa commune au motif que les employés sont issus de sa ville.

    pourquoi tant de malfaçons et une qualité et une durabilité des matériaux et des constructions tellement médiocre ?
    D’abord parce que la garantie décennale n’est pas obligatoire. Ensuite, parce les assurances qui proposent cette garantie sont rares voire inexistantes sur le territoire, et hors de prix quand elles existent (et en plus, c’est au maître d’ouvrage à la payer).
    Ensuite, surement parce que le Cahier des clauses techniques n’est pas assez précis sur la qualité des matériaux employés, un manque de contrôle des bureaux de contrôle lors des chantiers.
    Enfin, un manque d’entretien flagrant lors de l’exploitation du bien construit.

    quelle est la durée de vie moyenne d’un logement social en Polynésie ?
    Cf rapport de ma CTC sur l’OPH 2012, page 50

    Le rapport coût du logement-durée de vie est-il « bon » ?
    Bon est subjectif. Quels sont les indicateurs mesurables pour qualifier ce rapport de « bon » ?

  4. Bonjour,

    Tout cela n’est que le résultat de 30 ans de laissé aller, de fuite en avant, de manque de vision de la part des élites politiques et économiques … bref de la Polynésie de Flosse.
    Et désormais un état au bord de la faillite, bradée aux puissances étrangères, une économie inadaptée face aux réalités de la mondialisation, un taux de chômage explosant, des familles entières dans les rues de Papeete, un coût de la vie exhorbitant, des caisses vides, absence de politique sociale….

    Tahiti n’est il pas en train de se « ghettoiser »?

    Dans le sens ou l’on voit apparaitre des phénomènes de gangs ou de formes de violence urbaine importées. Des quartiers et des vallées entières (Titoro, Fataua, Outumaoro…) qui s’enfoncent dans la pauvreté, symptome de l’exclusion et de la paupérisation grandissante d’une frange de la société.
    Les projets pharaonesque , d’infrastructures publics, d’hotels et autres sont depuis trop longtemps des caches misères… de la poussière qui s’accumule sous le tapis…

  5. On ne peut pas être un Etat au bord de la faillite puisqu’on bénéficie d’une manne financière métropolitaine ! cependant , nous sommes , certes, en difficultés financières .

    Qui a recruté tous azimuts après 2004 dans la fonction publique au point de passer de 22 milliards de fonctionnement à 32 milliards par an ? c’est un président indépendantiste .

    et à Faaa , il y a bien des ghettos ? n’est ce pas? Est ce que la population à FAAA a toujours malheureusement ses pauvres ? OUI plus que jamais malheureusement………………….

    • Bonjour Hina,

      Oscar n’est franchement pas ma tasse de thé, mais il ne faut pas non plus tout lui jeter sur le dos.

      Voilà ce qu’écrit la CTC en 2012 sur les dépenses de personnel du pays . A noter qu’en 2004, les dépenses de personnel étaient de 26 mds FCFP ;).

      « Par ordre d’importance, les frais de personnel restent le deuxième poste de dépenses de fonctionnement de la Polynésie française.
      Le poids des charges de personnel dans l’ensemble des dépenses réelles de fonctionnement était de 28,3 % en 2004. Malgré le niveau élevé alors atteint, ces dépensesn’ont pas baissé et représentaient, en 2010, 30 % des dépenses réelles de fonctionnement.
      En 2006, la hausse des dépenses de personnel a dépassé 11 %. Depuis 2007, leur progression annuelle a fortement ralenti : 2,3 % en2007, avant de se stabiliser, la progression n’étant plus que de 0,03 % en 2008, 3,8 % en 2009.
      En 2010 les dépenses de personnel enregistrent pour la première fois une baisse, de près de 1 % (300 millions de F CFP), notamment sous l’effet du gel des embauches.
      Le poids important des dépensesdu personnel s’explique en effet d’abord par le nombre d’agents rémunérés par la collectivité.
      En décembre 2004, ce nombre, était déjà très important (5322 agents). Il a continué de progresser jusqu’en 2009.
      Entre 2004 et 2010, toutes catégories confondues, l’effectif a crû de 405 agents.
      L’augmentation la plus forte a eu lieu en 2006, l’effectif total ayant atteint 6 106 agents après les intégrations « sans concours » des ex-agents du GIP et le reclassement des bénéficiaires d’emplois de cabinet dans les services.
      Ce n’est qu’en 2007 que l’effectif a amorcé une légère décroissance, suivie d’une hausse modérée en 2009. Cette stabilisation n’a pas correspondu immédiatement à celle de la masse salariale, en raison de la politiquede titularisation qui s’est intensifiée durant cette période. Depuis 2004, le nombre de titulaires a doublé passant de 1 985 à 3 230 agents. Cette modification de la proportion d’agents titulaires s’est traduite par une diminution de la flexibilité de la masse salariale qui constitue à présent un facteur d’inertie compliquant le retour à un niveau optimal de dépenses.
      L’évolution du montant moyen des salaires et traitements versés n’intervientqu’en second rang dans l’explication de la hausse des dépenses du personnel.
      Une politique de modération de la masse salariale a été amorcée en 2009. Cette politique s’est traduite par un gel des embauches ainsi que par le maintien du gel du point d’indice à sa valeur 2008. Les charges de personnel ont ainsi été contenues à 32 milliards de F CFP, soit à leur niveau de 2009. La suspension des droits aux congés administratifs et la réduction de 10 % du montant de certaines indemnités, décidées en 2011, ne produiront leurs effets qu’à partir de cette année. »

      Et non la Polynésie ne peut pas être en faillite, mais oui elle peut faire défaut sur ses règlements d’emprunts, ou charges obligatoires. et c’est alors les robinets bancaires qui se ferment (12 milliards FCFP empruntés par an entre 2004 et 2010)

  6. bonjour xoftahiti,

    il y a une petite diversion à cause de bobby…….on est loin du logement social ! point de vue très bref, donc!

    En tapant trop vite j’ai omis le terme plus de 22 milliards mais peu importe nous ne sommes pas à 4 milliards près vu les chiffres mirobolants , c’était le but de ma démonstration !

    le rapport de la CTC arrive bien à 32 milliards à un moment donné également !

    Sais tu que depuis 2004,il y a eu plusieurs gouvernements OT pendant plus de 5 ans , GTS pendant 592 jours et GF pendant 194 jours. c’est parlant !

    Ce n’est pas la valeur relative qui compte, mais bien la valeur absolue et ce qui compte, c’est que malheureusement notre masse salariale atteint le sommet de 32 milliards et on ne peut pas se le permettre sans compter les retraites et tutti quanti.

    Il nous faut absolument DEGRAISSER dans le secteur public, on n’a pas le choix. Ce n’est pas un gel qui n’est qu’un pansement ridicule qui va nous sortir de notre situation critique dans notre fonction publique.

    STOP A L’HEMORRAGIE ! il nous faut revenir à un niveau raisonnable entre 22 et 24 grand maximum !! sur 2 à 3 ans grand maximum ! et ensuite un autre palier qui nous ramènerait à 20 milliards , ce serait l’idéal !!!

    Il nous faut réduire nos dépenses de fonctionnement en faveur de nos dépenses d’investissements !! il ne peut pas en être autrement.

    C’est le privé qui créé de la richesse dans un pays !


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